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经济

你的房价跌回哪一年了?高盛说还要跌40%!

常识流通处 2024-04-19 09:29 广东

The following article is from 老干体v Author 家传研究员

「房价要跌」的预言讲了十几年,已经没人信了。自三年前开启的这波降价潮,直到现在还有人不信,以为总可以涨回来。
管清友老师下了判语:采用OECD(经合组织)发布的各国房价指数为研究依据,中国本轮房价的上涨基本始于2015年,而终于2022年
具体而言,新房降价始于2022年6月份,而二手房则在3月份就开始下降了。
不管买房还是炒股,是个人都怕买在山顶,那么,2022年就是买房的山顶。
自2022年开始,到现在已经降到第三年了,总该见底了吧?
结果高盛前段时间预测,中国房价还会下跌40%
但这是模型计算的结果。事实上,由于各种外部因素的制约,以及国人喜欢扎堆踩踏的市场行为特点,也许幅度会深于这个字数,当然也有可能小一些。
但无论如何,持房价还能回涨看法的人肯定是越来越少了。
退一步讲,哪怕真有哪天能涨回来,你的现金流能撑到20年后么?
当然,每个城市的见底时间其实也不一样,降价幅度也不同。
总体而言,三四线城市早就跌成了便便,说腰斩都并不为过,从根本上缺乏讨论空间。
这个我知道,房价飞涨的年份,有些低收入群体普遍在老家四五城城市买了房,现在不知亏得还有没有剩下5成。
最具风向标意义的还是一线城市。
在这些年里,北上广深四大一线城市,如果算房价的话应该包含杭州,房价最高点出现在2021-2023年间,其中北京2023年5月、上海2021年7月、广州2023年6月、深圳2022年5月。也就是说在这个时间点买房的,肯定是买在山顶上了。
就涨幅而言,以2004年5月为基点,深圳涨了约13倍、北京约10倍、广州约10倍、上海约7倍。
这倒是奇了,广州的涨幅不太高,符合印象;上海涨幅最低,却是想不到的。

目前,一、二线城市基本上已经普跌二到三成,对应价格,北上广深普遍回到了2016-2018水平,其中上海回到了2016年、北京回到了2017年、广州回到了2018年、深圳回到了2019年。

杭州呢,我是2016年抢着上船的,去年听说已经跌到买入价了,现在应该低于当年价了。

也就是说,杭州有些价格可能回到2015年了。

那现在到底了吗?

管清友老师的研究是,一线城市2015年上半年价格可能是个底部;至于非一线城市,应该还要更早。

如果这个判断为真,那还是有盼头的,大家也可以自行对号入座,看看自己资产的贬值程度。
去年我就说过,一年辛苦工作赚的,还不够房产贬值的幅度,我想大多数人都是这个感受吧。
今后还有可能涨回来吗?以目前的经济面,可能很难支撑。
而人口负增长则是绝杀。美日韩人口负增长或进入拐点的当年就房价下跌,而中国人口增速的拐点出现在2015年,正好是这轮价格下跌的预测底。
如果这个预测是准确的,那可是难得的好消息。但高盛的预测是还有40%的降幅,因为我国存在未富先老的问题,并不能与美日韩等量齐观。
那不是9层地狱下还有18层?
你可以逆天而动,但你不可能永远逆天成功;你可以不喜欢潘石屹、李嘉诚,但他们在做经济决策的时候是理性的。
最近有个视频很火,是潘石屹5年前接受采访时说的,中国的人均居住面积在全球发达国家水平线以上,远高于东亚发达国家,超越现实。
但人在头脑发热的时候,是听不进去这些话的。
现在,身边有些朋友正在踩踏式出逃。
去年一位朋友因为小孩出国读书,清空了内地房产,成功逃过30%亏损;
一位高校教授,今天宣布卖掉房产避险,大家都在请教怎么做通夫人工作的;
一位做外贸的朋友,带着不适应国内教育的孩子出去看了一下,还没回国便下定了让孩子出去读书和卖房的决心;
借用一句不讲道理的话,反正身边炒房的,几乎全套住了。

至于乌鲁木齐等地想卖房的房东,前两年还能听到声音,现在已经没声音了,应该是彻底绝望了吧。

注:本文主要数据来自《如是金融研究院》管清友、许博男相关研究

素材来源官方媒体/网络新闻
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